一起涨知识！什么是一级土地开发和一级土地整理？

来源: 农交网 2021-03-31 10:10:52

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土地一级整理是土地收储入市的前提，随着城镇化的急速发展，土地一级开发整理成为很多地产公司拿地入手的首选，那么究竟什么是一级土地开发和一级土地整理？

一、什么是一级土地开发？

对房地产行业而言，进行土地整理的目的是为了土地开发，土地开发过程分为一级土地（生地）开发和二级土地（熟地）开发；一级土地开发可简单理解为把现状各种形态、权属、性质的土地通过土地整理达到3/5/7通一平，使得政府能将土地供应给用地单位的阶段；二级土地开发可简单理解为报建、施工阶段。

一级土地开发过程中最经常且头痛遇到的事之一就是“农转用”（注释1），涉及非建设用地转建设用地的项目都需要走农转用流程，包括未利用地转建设用地、农用地转建设用地；两者流程几乎一样，但农用地转建设用地审批所涉及的部门更多、审批标准也更为严格。这是因为：保障18亿亩耕地红线是我国的基本国策，故任何土地开发项目在开发过程中都需要保障耕地总量不减少，为此在土地整理过程中最重要的一点就是谨记：增减挂钩（注释2）、占补平衡（注释3）。

根据前面的介绍，假设某旧村项目涉及转为建设用地的非建设用地面积为5ha（公顷），那么就需要提供5ha的建设用地指标。这些指标的来源有两方面：

1、项目范围内的拆旧指标（土地置换）。即假设项目范围内将占地建设用地的旧建筑拆除后原址复耕为耕地，则整理出的拆旧指标就能用做项目范围内其他非建设用地的农转用指标。

2、政府解决的增量指标。政府建设用地指标来源主要有三方面：

（1）上级人民政府供应；

（2）政府间拆旧复耕指标流转；

（3）违建拆除或闲置建设用地收回等存量建设用地指标整合。

二、什么是一级土地整理？

一级是和二级相对的，自从土地禁止了协议转让之后，所有土地出让都要走招拍挂流程。招拍挂之前所有事情就叫一级，包括土地拆迁、农用地征收、修路造桥管网铺设的三通一平、建设用地指标的覆盖等；招拍挂之后的所有事情都叫二级，就是房地产开发，包括设计、报建、施工、交房等。

简而言之，一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。

一般来讲，目前从事土地一级整理的主体一般由政府土地收储部门或者委托的企业，企业一般为国有平台公司为主（各地的城投、城发、城建公司），个别也有拥有强大政府资源的民营房地产公司从事土地一级整理业务。

简单阐述整理流程，首先要通过各种渠道获取土地整理资格→签订区域框架性合作协议（意向书）→考察、调研、城市规划会、评审会、策划等→签订区域合作协议书→办理相关规划条件→用地预审、项目核准、交通评价、规划许可等→签订征地协议、征地批复等→办理拆迁许可、组织拆迁、补偿安置等→市政方案、市政建设、市政验收→一级开发验收→准备供地。

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