分析：土地一级整理的利润点和风险有哪些？

来源: 农交网 2021-03-31 10:12:29

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土地一级整理就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。那么土地一级整理的利润点和风险有哪些？下面我们一起来做个分析。

一、一级开发整理的利润点

一般的从事一级开发的企业，盈利渠道有以下几个：一是与政府按照之前协商的土地出让金分成（一般要求是政府平台公司）；二是固定比例收益，根据与政府的谈判条件，以及整理公司投入的资金、规划设计、拆迁安置等工作实施力度等方面，要求的固定收益比例，收取一定的管理费用；三是与政府分享土地增值收益，主要指在一级开发整理过程中投入的各项成本，在土地二级交易后所得的土地出让金，由政府进行一定补偿；

四是一二级联动，直接参与二级开发，或者经过一级整理与政府合作的良好关系，设置一定出让条件，自己开发建设，或者与一线开发商合作开发，亦或者直接配合二级开发商进行拿地，合资成立项目公司，后期以股权退出方式取得收益。

最后一种方式，在不同区域不同市场下，一级开发企业收益空间更大一些，随着国内各大城市房价的上涨，协助拿地，股份退出的溢价收益相对能高一些，一级开发企业主动权优势更大。

二、一级整理的风险

存在以下风险：

一是征地与拆迁风险，目前对于拆迁纠纷、补偿标准等矛盾比较激化，因拆迁造成的民事、刑事案件连接不断，因强拆引发的伤亡事件、群体上访事件等经常被新闻报道，一旦出现伤亡事件，那整理进程会受严重影响；

二是资金压力风险，由于前期拆迁补偿安置、前期建设等都由一级开发企业进行垫付出资，如果过程中存在资金短缺，造成一级整理中断；

三是进度失控、成本增高、因个别拆迁户要求过高，或者在拆迁安置过程中受阻会影响整体进度，造成一定风险；

四是政府换届风险，如果在过程中出现政府换届，相关领导进行更新，可能会对土地一级整理造成影响，当然目前很多地方政府逐步走向法治政府，“新官不理旧政”的现象也越来越少，但是在推进开发进度上可能会受到一定影响。

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