房产交易知识：继承的房产再出售如何交税？

按照《继承法》的规定，遗产继承的方式一共分为法定继承和遗嘱继承。法定继承是指按法律规定的继承人范围、继承顺序和遗产分配原则进行的继承。遗嘱继承是指按被继承人生前所立遗嘱中指定的继承人继承其遗产所进行的继承。那么继承的房产再出售如何交税？

1、增值税

销售房屋属于增值税征税范围，但对个人销售房屋征收增值税区分普通住房、非普通住房和非住房，其中住房又区分自建自用住房和非自建自用住房，非住房又区分自建非住房和非自建非住房。《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定，个人销售自建自用住房免征增值税。

2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加

城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加是以实际缴纳的增值税为计税基础。

城市维护建设税采用地区差别比例税率，纳税人所在地区不同，适用税率的档次也不同：纳税人所在地在城市市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、建制镇的，税率为5%；纳税人所在地不在城市市区、县城、建制镇的，税率为1%。

但对流动经营等无固定纳税地点的个人，可按纳税人缴纳增值税所在地的规定税率缴纳城建税。

教育费附加费率为3%；地方教育费附加费率为2%，但也有省份为1.5%。按照《财政部、税务总局关于实施小微企业普惠性税收减免政策的通知》（财税〔2019〕13号）规定，对增值税小规模纳税人可以在50%的税额幅度内减征资源税、城市维护建设税、房产税、城镇土地使用税、印花税(不含证券交易印花税)、耕地占用税和教育费附加、地方教育附加。

自然人是小规模纳税人，当然也能享受此政策，而目前各省出台的政策都是按50%最高幅度减免。

3、土地增值税

根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第三条的规定，自2008年11月1日起，对个人销售住房暂免征收土地增值税。

因此，个人销售住房，不论是普通住房还是非普通住房，均应当暂免征收土地增值税。但对个人销售非住房应当按照规定缴纳土地增值税。个人销售的房屋类型如何判断，应主要依据房屋所有权证书所载明的登记类型确定。

税务机关计算纳税人转让旧房及建筑物的土地增值税扣除项目时，原则上应由评估机构出具房地产重置成本评估报告，评估价格为重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。

但税务机关不予确认房地产评估报告或者纳税人由于地处偏远等原因无法取得评估报告，并且纳税人无法提供购房发票的，税务机关可以确定对转让旧房及建筑物的土地增值税实行核定征收。

4、个人所得税

个人销售房屋按照“财产转让所得”项目依20%的税率缴纳个人所得税。在应纳税所得额的确定上，《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税〔2009〕78号）等规定，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。

另据《财政部、国家税务总局、建设部关于个人住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税字〔1999〕278号）以及《国家税务总局关于个人转让房屋有关税收征管问题的通知》（国税发〔2007〕33号）的规定，个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房，取得的所得免征个人所得税。

所称“自用5年以上”是指个人购房至转让房屋的时间达5年以上。继承的房产：按照继承前的日期界定购房时间，个人转让房屋的日期，以销售发票上注明的时间为准。

5、印花税

产权转移书据应以合同所载金额依0.5‰计征印花税。但根据《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税〔2008〕137号）第二条的规定，对个人销售或购买住房暂免征收印花税。另外，根据《中华人民共和国印花税暂行条例》的规定，缴纳印花税的权利许可证照包括政府部门发放的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证。

因此，受让方取得的房屋产权证、土地使用证应当按照“权利许可证照”按件贴花5元，两证合一后，仅就“不动产权证书”缴纳5元印花税。