在我国，土地权属这一块，主要有土地所有权和土地使用权，众所周知，土地所有权是不能用来抵押的，而部分土地的土地使用权则可以用来抵押贷款，那么我国什么土地使用权不能用来抵押贷款？
《担保法》第三十七条规定：
下面土地是不能用来抵押的：
1、耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权。
2、学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施用地不能抵押。
3、所有权、使用权不明或者有争议的土地财产不能用于抵押。
4、依法被查封、扣押、监管的土地财产不能用来抵押。
另外，《城镇国有土地使用权出让转让暂行条例》第三十三条规定：土地使用权抵押时，其地上建筑物、其他附着物随之抵押。地上建筑物、其他附着物抵押时，其使用范围内的土地使用权随之抵押。
所以当地上有建筑物、其他附着物时，不可能进行单纯的土地使用权抵押或房屋产权抵押，而必须将土地与地上建筑物、其他附着物同时抵押，并按照规定分别办理土地使用权抵押登记和房产抵押登记。
比如划拨土地上没有产权明确的建筑物，仅以该土地抵押的，不可以抵押。划拨土地上没有产权明确的建筑物，仅以该土地抵押的，不可以抵押。
而且无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押。国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。
注意，土地抵押的前提是房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。
一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。
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德兴市农村产权交易中心
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