农村集体建设用地入市流转形式有哪些

来源: 农交网 2020-04-24 11:57:59

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根据我国现有农村土地政策，是允许农村集体建设用地入市交易的，目前也在部分地区展开了试点，那么2020年农村建设用地流转新政策中，集体经营性建设用地入市的流转形式有哪些？

一、集体经营性建设用地入市的流转形式有哪些？

土地二级市场上，集体经营性建设用地的流转形式包含转让、出租（转租）、抵押等。其中，转让的具体形式丰富多样。

根据《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》的规定，将各类导致国有建设用地使用权转移的行为都视为国有建设用地使用权转让，包括买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等形式涉及的建设用地使用权转移，已依法入市的农村集体经营性建设用地使用权转让可参照执行。

也就是说，土地二级市场上，买卖、交换、赠与、出资以及司法处置、资产处置、法人或其他组织合并或分立等涉及集体经营性建设用地使用权转移的均属于集体经营性建设用地使用权转让形式。

二、集体经营性建设用地的入市主体是谁？

注意，根据新《土地管理法》第六十三条及《条例草案》第三十七条均将集体经营性建设用地入市主体表述为“土地所有权人”，而《民法通则》第七十四条、《农村土地承包法》第二条、《物权法》第五十八条至第六十条及新《土地管理法》第九条，均规定了农民集体的集体所有权人地位。所以，集体经营性建设用地的入市主体只能是农民集体。

不过在不久的将来，随着农村集体产权制度改革的推进，农村集体经济组织的经济合作社、股份经济合作社、资产管理公司等具有市场法人资格的主体也可能会作为入市实施主体代表农民集体行使所有权。

现行法律下新增集体经营性建设用地主要包括两种类型：一是，依法批准经农用地转用程序而新增的集体经营性建设用地；二是腾退空闲宅基地转化为集体经营性建设用地。

那么国家、集体、土地使用者、农民个人等主体应当如何分配土地增值收益呢？

目前，主要是交易双方以《签订合同》的方式，约定价款及价款支付时间等内容，因此从这个层面上，对土地增值部分的收益应当根据合同约定，比照国有建设用地入市的方式分配即可。而集体与农民个人之间关于土地增值部分的收益，仍需后续出台的其他法律法规等予以明确。

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