土地使用权分割转让，需注意哪些问题？

对于同一宗建设用地使用权，如使用权人开发建设后尚有剩余部分，或因其他原因仅使用部分土地使用权，则对于剩余的建设用地使用权，一般可能会考虑分割转让。那么土地使用权分割转让，需注意哪些问题？

1、分割转让是否违反出让合同或划拨决定书规定内容

出让合同及划拨决定书是出让地块及划拨地块土地使用权人取得土地使用权的重要依据文件，其中往往会要求土地使用权人按照一定条件、期限对土地进行开发利用，并且可能会规定未按要求开发情形下土地使用权人对外转让或分割转让土地使用权的相关责任，因此，转让方在考虑分割转让时，首先需要查看出让合同或划拨决定书的相关内容，查看是否违反其中的约定或要求，是否需承担违约责任或其他后果。

2、分割转让是否符合规划要求

土地开发利用应符合规划要求，如出让合同中一般会将规划条件作为合同内容，而未将规划条件纳入出让合同的，出让合同无效。《城乡规划法》第三十九条规定，规划条件未纳入国有土地使用权出让合同的，该国有土地使用权出让合同无效。而在转让时，也必须确保符合规划。

3、分割转让是否违反出让合同或划拨决定书规定内容

如对于工业综合用地，需考虑分割转让是否可能造成土地无法按规划用途使用的情况，如是，则转让变更登记申请可能不被受理。

对于多种用途的同一宗土地，一般出让时也可能明确不得分割转让。

4、是否具备独立分宗条件

《国务院办公厅关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》（国办发〔2019〕34号）规定，分割后的地块应具备独立分宗条件。江苏、宁夏等地方性规定也均明确要求，建设用地使用权分割转让部分应具备独立分宗条件。

5、是否办理完费审核

如《长沙市人民政府办公厅关于印发<长沙市国有建设用地使用权二级市场交易管理暂行办法>的通知》（长政办发〔2018〕28号）第十七条规定，国有建设用地使用权转让前需办理完费审核。需要追缴有关税费收入的，依照相关规定及合同约定，予以追缴。

6、是否需要在土地交易市场进行

如《上海市土地交易市场管理办法》（沪府规〔2020〕7号）第七条（在土地交易市场进行交易的范围）规定，下列建设用地使用权交易，应当在土地交易市场进行：

（1）国有建设用地使用权和集体经营性建设用地使用权出让、出租；

（2）开发区成片开发的国有建设用地使用权分割转让；

（3）其他根据法律法规规定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的；

（4）合同约定在土地交易市场进行建设用地使用权交易的。

除前款规定以外的其他建设用地使用权转让，建设用地使用权人可以委托市土地交易事务中心在土地交易市场进行交易。

7、关于转让合同约定注意事项

转让合同约定不明的情况下，后续如进入诉讼程序，相关诉讼请求可能难以被法院支持。土地分割转让的，需在转让协议中明确约定包括但不限于如下重点内容：

（1）分割转让宗地面积，避免使用“约、左右”等表意不明的表述方式。

（2）四至说明应当清楚规范。

（3）提供合法机构作出的宗地图和宗地界址坐标，如在诉讼中提供自行制作提供的受让土地分割图，将可能因不符合土地转让的相关要求而不被采纳。

（4）涉及公共配套设施建设和使用的，转让双方应在合同中明确有关权利义务。

（5）明确交易双方各自用地范围内的土地用途和建筑规模等内容。