土地使用权到期后,该如何续期？费用缴纳主体是谁？

近年来，国有土地使用权到期后的续期问题，一直备受社会各界关注。那么根据最新的法律法规和政策，土地使用权到期后,该如何续期？费用缴纳主体是谁？

1、土地使用权到期后续期的法律规定

在法律上，最早的相关规定是1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，之后，1995年颁布的《城市房地产管理法》和2007年颁布的《物权法》都对国有土地使用权期限和续期作了进一步完善。法律法规规定的主要内容是：

国有土地使用权出让最高期限为，居住用地70年，工业、教育和文化等用地50年，商业用地40年；工业用地和商业用地土地使用权出让合同约定的使用期限届满的，土地使用权人需要继续使用土地的应当至迟于届满前一年申请续期，经批准重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金；住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。

2、土地使用权到期后，续期年限是多久？

以《民用建筑设计通则》对重要建筑物耐久年限应大于100年的规定，非住宅土地使用年期续期年限为50年。

不过，住宅用地使用权续期应执行差异化处理。商业用地和工业用地由于是用于经营，可以产生收入，所以应采取有偿续期。对于住宅用地可针对具体情况差异化处理。

（1）对于出让年限较短，已经或即将面临到期的情况，应该视具体情况进行土地续期。

须重点考虑两个因素：

一是开发商当年获得较短年限用地支付的土地使用费，与依据国家规定70年使用权的使用费是否有明显差别；

二是业主购房房价与土地使用权70年的同等同类房价有无明显不同。若土地初始使用权出让金和房价接近于初始市场价格，处理土地使用权续期问题的最佳办法，是自动续至70年，与国家法律规定年限接轨；若土地使用权出让金和房价明显低于初始市场价格，建议用地到期后重新按照当前时点土地价值重新签订土地出让合同。

（2）对于未来住宅用地70年面临到期的情况，应当将土地使用权续期与房地产税制改革相结合。建议房产所有者在土地使用权到期前仅就房产部分缴纳房产税；土地使用权到期后再另行缴纳地产税，并实现自动续期的方案，这符合税收公平原则，也有助于提高民众对房地产税的接受程度。

3、土地使用权到期后，费用缴纳主体是谁？

住宅用地由住宅持有者缴纳续期费用；

非住宅用地由在土地使用权期内土地使用人进行缴纳。

续期费用方面：

从鼓励实体经济发展等经济角度出发，非住宅用地续期费用应低于再次取得该土地时的支出。对于住宅用地，建议地方政府给予个人一定的地方人均住宅面积续期费用的补助，补助面积可参考各地的保障性住房申请条件，对于人均住宅面积的限制上限而定。具体操作事宜各地方政府具有一定的裁量权。

4、土地使用权到期后，续期程序是什么？

涉及权属证书更新的，需要制定具体的办理程序和操作流程，顺利规范地解决土地使用权续期问题。

续期方式可以包括：短租制，长租制。短租制是相对于现今的土地批租制或长租制而言。土地出让的性质就是长期租赁，那么短租或年租也是可以选择的。对不同用地续期方式，需进行分类处理。

（1）对于住宅用地使用权到期续期情况，建议政府相关部门对房屋状况进行评估，在房屋状况合适的前提下，进行一次性告知，通知使用权人该住宅用地使用权自动进行续期，并按照房屋剩余年限进行续期，有利于房地产市场健康稳定发展。

（2）对于商服用地使用权到期续期情况，在用地续期利用有助于达成政府规划目标，保持用地节约集约利用，用地产出效益较高，房屋建筑状况合适等前提下，可按照法律最高年限进行续期。若不满足以上前提，政府可考虑不予以续期或进行较短年期租赁方式续期。

（3）对于工业用地使用权到期续期情况，建议在现有法律规定的基础上，给予地方政府更多根据地方实际灵活处置的空间。地方政府可根据实际情况，结合项目产业类型和生命周期确定土地出让年限。也可采取分期出让，首期出让年限届满后，再根据先行签订的条款对项目进行指标考核，视项目情况决定是否继续项目用地的出让使用。