集体建设用地使用权价格评估方法有哪些？有哪些评估要点？

集体土地入市是一个复杂的过程，关乎亿万农民的切身利益，所以对于集体土地的价格评估也就需要十分谨慎和仔细。那集体建设用地使用权价格评估方法有哪些？有哪些评估要点？

一、集体建设用地使用权价格评估方法有哪些

1、收益还原法

采用这种评估方法，需要考虑年总收益、年总费用、还原率。确定年总收益时，如果待估宗地缺少经营收益资料的，可采用当地类似产业的客观经营收益数据，经过校核修正；年总费用按照当地相关规定计算；确定还原率时，通过土地纯收益与价格比率法测算还原率，如果缺乏适用的市场交易资料而选择其他方法测算还原率时，集体建设用地的还原率通常略高于同区域同类型国有建设用地不超过3个百分点的比例。

2、市场比较法

只有在有集体土地交易实例时，才能采用这种方法。当同一区域或同一供需圈内，三年以内的可比实例不足3例时，可适当扩大实例搜寻范围，放宽时间选择年限但应根据市场变化进行必要的修正。

3、成本逼近法

采用这种评估方法，需要考虑土地取得费、土地开发费、确定相关税费、利息、土地增值等因素。确定土地取得费时，需要结合所处区域的用地结构。对于通过农用地转用形成的新增集体建设用地，参照集体农用地价格评估方法确定土地取得费；对于通过旧村改造、土地整治、增减挂钩等调整后形成的新增集体建设用地，需要考虑建新区和拆旧复垦区与之直接相关的客观成本费用。

4、剩余法

剩余法适用于农村集体建设用地土地评估案例中具有现实投资开发或者再开发潜力的条件。

二、集体建设用地使用权价格评估要点

1、收益还原法评估要点

收益还原法只适用于有现实收益或者潜在收益的农村集体建设用地估价情况。估算土地年总收益时，考虑正常情况下合理利用待估土地而取得的稳定的持续的收益，该收益是客观收益，而非某一待估农村集体建设用地的实际收益，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，土地年总收益可按集体土地农业产值倍数粗略估计。土地年总费用的确定应根据土地的利用方式进行具体分析，可参照《城镇土地估价规程》中的年总费用分类。土地还原率的数据选取应注意使用年期、不同时期、土地权利、区位、土地用途的土地之间还原率的差别。

2、市场比较法评估要点

市场比较法适用于市场活跃，有充足可比的交易案例的农村集体建设用地地区。选择使用市场比较法时，应当注意：所评估的农村集体建设用地地区市场的活跃程度，可以找到至少三个可比的交易案例；采集可比交易案例时，应当注意选取数据的真实性和全面性，以便各因素的比较修正。

3、成本逼近法评估要点

成本逼近法主要适用于土地市场欠发育、少有交易的地区或新开发土地类型、无法采用其他评估方法对农村集体建设用地价值进行估价的情况。在使用成本逼近法的情况下，由农用地流转为集体建设用地或者集体建设用地的土地类型流转为国有建设用地的过程中，土地的各种权益将得到进一步或者完全释放，土地增值收益由此产生。因此，农村集体建设用地流转的价值应当包含这部分土地增值收益，也就是集体建设用地与国有土地实现“同地、同权、同价”的经济内涵。

4、剩余法评估要点

使用剩余法进行地价评估时，应注意以下两方面：确定未来开发价值时，待估土地所在地区若无活跃的市场和充足可比的交易案例，可参考借鉴相似环境下国有建设用地价格。核算土地开发成本时，应对不动产开发项目和土地开发项目在项目开发及建设期间所发生的客观费用加以区别，分析不同项目间费用发生的差别。

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