国有建设工地使用权出让底价评估标准

来源: 农交网 2023-08-15 11:32:05

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土地价格评估的基本方法有市场比较法、收益还原法、成本逼近法、剩余法和基准地价系数修正法，另外路线价法也是土地价格评估中常用的方法。下面农交网小编带来国有建设工地使用权出让底价评估标准。

评估的程序都是相通的，包括：（1）土地估价机构接受国土资源主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；（2）拟订估价工作方案，收集所需背景资料；（3）实地查勘；（4）选定估价方法进行评估；（5）确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；（6）撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；（7）提交估价报告；（8）估价资料归档。

评估常用的方法一种叫收益还原法。收益还原法除依据城镇土地估价规程规定，详细由城镇土地估价规程的规定，还要体现以下的要求：第一，确定土地收益。应通过调查市场的实际得出，要符合当前市场的正常客观收益水平。并假设该收益水平在出让年限内保持稳定，对于待建、在建的土地，按规划条件选用可比较的测算收益水平的比较案例不能少于三个。第二，确定各项费用时应当采用当前市场的客观费用。三、确定还原历史应详细说明确定的方法和依据，应充分考虑投资年限与收益风险之间的关系。

对于这种土地出让又分为不同的情况，比如说场地没有通平或者通平不完全的，这种是如何评估，有什么要求，都有不同的规定。比如说特定条件下的招拍挂出让方式，比如说现房价、竞地价等等这种方式不同，评估出让的方式不同，最终评估的这种方式方法也是不同的。比如说还有协议出让的，划拨土地协议出让的情况不同，评估的方法计算也存在着不同。由于补交价款的，所以等等这些都存在着一定的差别。那么，估价的结果涉及协议出让最低标准，工业用地出让最低价标准最低限价的，在土地估价报告中，估价结果部分应当同时列出评估结果以及相应最低限价的标准。

所以，对整个评估报告的组成必须把这个资料作为评估报告的组成要件，所以从形式上，对评估报告的组成要了解，除了城镇土地估价规程规定的附件内容外，比如说提高依法备案的有关证明为必备要件，委托方提供材料的情况在土地估价报告的后面要附上以下文件：第一，涉及土地取得成本的相关文件标准，以及委托方提供征地拆迁补偿和安置协议等资料。第二，已形成土地出让方案附方案。第三，报告中采用的相关实例的详细资料，包括一些照片等，需要提供这些资料。第四，设定规划条件的相关文件依据，比如土地的规划地调整这些文件。这些都是评估的一些重要的依据组成部分，规划条件的容积率、绿化率等等相应的调整的，都得作为评估报告的一些最终的资料附在评估报告里面。所以，对评估报告这些形式，首先要看缺不缺相关的资料。有的是不是没有附上，要有所了解。

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