回迁房缴纳土地出让金的流程是什么？哪种情况下需要补缴？

回迁房就是发展商征收土地时，赔给回迁户的房子，在购房手续上与商品房没有区别，所以在也是需要缴纳土地出让金的，那回迁房缴纳土地出让金的流程是什么？哪种情况下需要补缴土地出让金呢？

一、回迁房缴纳土地出让金的流程

1、土地在具备出让条件后，由国土评估机构对土地招拍挂的基价进行评估确定，以价高者得的原则进行招拍挂。

2、国有土地使用权出让合同签订后，土地受让方凭市国土资源管理局开具的国有土地资金缴款通知单按规定的时间将土地出让金直接交市财政局收费中心。

3、市财政局收费中心在征收款项的同时，向土地受让方开具“土地出让金专用收据”。

4、市国土资源管理局凭“土地出让金专用收据”办理土地使用权证。

5、市财政局收费中心将土地出让金划转到“财政局土地出让金专户”。

二、哪种情况需要补缴土地出让金

1、变更出让用地的用途或容积率

土地规划条件（土地用途、容积率（或建筑面积）等）是决定土地出让金的关键要素，土地出让合同通常会明确土地的规划条件。土地使用权人在开发前或开发过程中若想改变土地规划条件，需事先取得规划部门批准并与土地管理部门签订土地出让合同变更协议，相应调整土地出让金。

2、工业用地的配套行政办公及生产、生活服务设施超标

在符合规划、不改变用途的前提下，工业用地提高土地利用率和增加容积率的，不再增收出让金。工业用地中配套行政办公及生产、生活服务设施经批准超过项目总用地面积的7%或总建筑面积的14%的，超过部分需补缴土地出让金。

3、调整配套设施建筑面积

项目开发前或开发过程中，原土地出让合同已计收出让金的配套设施，现配套设施的建筑面积发生调整，需调整出让金；在原规划批准建筑面积的基础上增加配套设施的建筑面积，且该配套设施需无偿移交的，增加建筑面积部分无需计收出让金。

4、扩建、加增、改建、拆除重建或改变房屋用途

项目建成后，已办理权属登记的房屋经批准发生扩建、加建、改建、拆除重建或改变房屋用途的，需补缴土地出让金。例如目前如火如荼的旧住宅经批准加建电梯，增加的建筑面积部分在办理权属登记时按相应地段住宅用途基准地价的40%计收出让金。

5、地下空间确权时补缴土地出让金

1993年1月1日之后取得国有建设用地使用权的地下空间在办理房屋首次登记时须办理土地出让手续，需计收出让金，但依法可划拨、土地出让合同约定免缴及2014年3月28日前已办理权属登记的除外。存在这种情况，主要是因为原出让合同未计收地下空间的出让金或约定缓缴。

6、已签订土地出让合同但未明确容积率（或建筑面积）

目前我国规定，土地出让合同必须明确土地用途、容积率等规划条件。然而，历史上，广州市的部分土地出让合同并没有明确土地的容积率（或建筑面积），对于这类用地，需按整体开发或分期开发等不同情形，结合相应的标准确定已出让建筑面积，该部分建筑面积视为已缴清出让金，其余建筑面积应当补缴出让金。

7、未缴纳出让金或逾期缴纳产生违约金

土地出让合同通常会约定受让人缴清土地出让金的时间以及逾期缴款的违约金计算方式，但实践中，受让人至今未缴或逾期缴款产生违约金的情况是存在的。在不动产二手交易过程中，土地管理部门一般要求缴清土地出让金才能办理过户登记手续，但交易合同通常笼统约定税费由买受人承担，如果对于出让金的核查判断有误，很有可能增加买受人的风险。

以上就是关于回迁房缴纳土地出让金的相关内容，希望对大家有所帮助。