土地划拨和出让哪个好？谁的价格更高？

来源: 农交网 2020-06-03 17:21:54

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很多人在买商品房的时候发现，有的楼盘是划拨土地，有的是出让土地，那么土地划拨和出让哪个好？谁的价格更高？

一、土地划拨和出让，谁的价格更高？

在同等条件下，划拨土地使用权价格与出让土地使用权价格是不一样的。尽管划拨土地使用权为无限年期，而出让土地使用权为有限年期，但一般情况下，条件相同或相近的土地，出让土地使用权价格要高于划拨土地使用权价格，而不是相反。

这是因为，土地价格的内在决定因素是其土地权能。对于土地的占有权、使用权，划拨土地使用权和出让土地使用权两者基本没有差别，但对于收益权和处置权而言，两者差别很大。

出让土地使用权包含了比较完整的收益权和部分处置权，而划拨土地使用权则仅包含部分收益权(与国家共享收益权)和非常有限的土地处置权。

从某种意义上讲，划拨土地使用权收益只是出让土地使用权收益中的一部分。

二、土地划拨和出让哪个好？

其实无论是出让土地使用权还是划拨土地使用权，都是从土地所有权中分离出来的部分权能的组合，只是土地权能的构成不同而已，因此也就谈不上哪个更好。

出让土地使用权具有较全面的土地权能，包括土地占有权、土地使用权、土地收益权和部分处分权。

划拨土地使用权所具有的土地权能则不全面，只包括土地占有权、土地使用权和部分土地收益权和非常有限的土地处分权。

二者在取得方式和成本，以及使用年限上是不一样的。

土地使用权划拨是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳土地补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地只是支付了土地补偿等土地取得费(在早期有些土地使用者连这个费用都不用交)，而国家在这一行为过程中并未获得任何收益。

国有土地使用权出让是指县级以上人民政府将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用者除了要支付土地补偿费、安置费等土地取得费外，还要支付国家作为国有土地所有者主体应该获得的土地收益。

另外，在使用权年限上，土地使用权出让是有年期限制的，其最高使用年限因出让土地的用途不同而不同，其中住宅用地为70年；工业用地为50年；教育、科技、文化、卫生、体育用地50年；商业、旅游、娱乐用地40年；综合或其他用地50年。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，若土地使用者未申请续期，或续期未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

划拨土地使用权一般来说是没有年期限制的，原则上讲，只要土地不改变用途、不改变使用者、不参与经营活动，土地使用者可以无限期使用土地。

不过，也存在一些特殊情况下，划拨土地使用权也存在期限，如我国为鼓励绿化、治沙和开发荒滩等，规定取得这些国有土地使用权的使用者可以在一定年限内免交出让金。这种土地使用权实质上是一种划拨土地使用权，而且是在一定年限内的划拨土地使用权。

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