农村集体土地改革：集体经营性建设用地入市方式有哪些？

近年来，农村集体土地在不断改革，除了放开承包地、宅基地流转之外，最受关注的莫过于集体经营性建设用地入市，那么集体经营性建设用地入市方式有哪些？

一、集体经营性建设用地入市条件是什么？

1、土地必须为集体所有，这里包括村农民集体所有、分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有或属于乡（镇）农民集体所有的情形；属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会作为交易主体；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为交易主体；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织作为交易主体。

2、需经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

3、土地利用总体规划为建设用地，城乡规划为工业、商业、旅游、娱乐等经营性用途，但从试点省份出台的相关文件来看集体经营性建设用地不能用于商品住宅。

新增集体建设用地或存量集体建设用地都可以入市，但新增建设用地如果原用途为农用地的需要办理农用地转用手续。

4、需经依法登记，这里登记的是集体土地所有权。

5、需涤除地上的用益物权，包括解除承包、租赁等合同，收回土地使用权。

二、集体经营性建设用地入市方式有哪些？

新《土地管理法》第六十三条规定：集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。

与中共中央前述提出土地市场改革中允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股不同之处是，新《土地管理法》规定了土地入市的方式有出让、租赁等两种方式，但是并没有明确规定只限定于出让、租赁两种方式，还是为土地入市保留了其他方式，在新《土地管理法》颁布实施之前的试点地区的实践中有许多以出资入股的方式。

集体经营性建设用地在土地一级市场的有三种基本的交易方式。

1、出让

集体经营性建设用地使用权的出让，是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定的年限内让与土地使用者，并由土地使用者向所有权人支付出让金的行为。参照同类用途国有土地使用权执行，与国有建设土地一样同地同权，同权同价的原则，根据土地用途，其出让年限不同，工矿、仓储用地最高50年，商服、旅游等用地最高年限40年。

2、出租

集体经营性建设用地使用权的出租，是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定的年限内出租给土地使用者，由承租人与出租人签订一定年限的土地租赁合同，并按合同约定支付租金的行为。农村集体经营性建设用地使用权租赁最高年限为20年。

3、出资入股

是指农村集体经营性建设用地所有权人以一定期限的农村集体经营性建设用地使用权作价，作为出资与他人组建新企业或增资入股到已有企业的行为，该土地使用权由企业持有，农村集体经营性建设用地的土地使用权作价出资入股形成的股权由集体土地所有人持有。作价出资入股的最高年限为工矿、仓储用地50年，商服、旅游等用地最高年限40年。

土地二级市场上集体经营性建设用地的流转方式灵活多样，在一级土地市场以出让方式取得集体经营性建设用地使用权的，可以采用转让、互换、出资、赠与、抵押的方式进行土地的二次流转。

新的土地管理法律在规定集体经营性建设用地土地所有权人进入土地一级市场交易可以通过出让、出租等方式，这一“等方式”的表述，为集体经营性建设用地一级市场的法律形式，留下了更多的法律空间和赋予了集体土地所有权人更多的权利。