农村集体建设的小产权房属不属于违章建筑？小产权房能买吗？

来源: 拓天速贷 2019-04-26 16:43:40

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　　农村集体土地上建设的房屋，基本都是小产权房，有的小产权房是有手续合法的，有的是不合法的。那么农村集体建设的小产权房是不是违章建筑？这种小产权房，我们可以买吗？

　　何为小产权房？

　　首先它是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，又之称“乡产权房”。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。然而，这部分小产权房产由于没有正规齐全的政府审批手续，是办理不了房产证的，其中农村集体用地土地使用权归集体所有，一般如果是该村的村民的话，是可以放心购买的。如果将来国家征地的话，是对村集体赔偿，村民再从村里拿补偿款。从这个角度理解，不属于违章建筑。

　　另一种情况则非常不安全，私自变更土地用途是不受国家法律保护的，属于违章建筑，一旦国家收回则没有一分钱的赔偿。现实生活中，一部分人贪图便宜会购买这些房产，认为住的人多的话国家也不敢强拆，却没有想明白：一旦房子想交易出去，或者即使短期不拆迁，等到房子老旧时还是没有一分价值的。除了以上两种是我们通常所说的小产权房外，还有一类房子也属于小产权，比如经济适用房，需要购买者达到一定要求，补齐房款差价后才能完全拥有产权。

　　农村集体建设的小产权房，我们是否可以买？

　　首先我们需要分清“小产权房”与“村民自建房”的区别。村集体建房卖给本村村民，在具有相应的合法手续，不违反“一户一宅”等其他法律要求的前提下，是合法有效的。而利用村集体土地建房卖给村集体经济组织外的成员，该交易不受到法律的保护。而从物权的角度来说，不能办理房产证等证件，物权无法变动，买受人无法取得房子的物权。从债权的角度说，该买卖合同可能因违法国家的强制性法规而无效。从现实的角度说，产权有隐患，将来遇到拆迁还会引发一系列麻烦和纠纷。

　　另一方面，现如今国家有规定，城里人是不允许购买小产权房的，小产权房也不能上市交易。但作为农村人来说，还是有这种买卖的，但也有一定风险。由于小产权房存在特殊属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，购房人的权益很难得到维护。

　　其次，小产权房的质量也令人堪忧，房屋开发商(或原房主)为了赚取更多利润，又没有建设质量管理部门的监督，建筑工程出现偷工减料的现象也不足为奇。而且小产权房住进去后还存在很多遗留问题，如房屋的维修、卫生、治安、用水用电，以其邻里纠纷等等，都会无部门和人员处理。

　　综上所述，开发商(或原房主)非法利用集体土地，不仅造成国家土地收益的流失，还严重侵害了购房者的合法权益。造成业主无法办理房屋产证、土地使用证、契税证等合法手续。一句话：小产权房不受法律援保护。因此，购买小产权房存在极大风险。

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