宅基地连同住房一起卖给本村农户，该买卖行为有效吗？

来源: 农交网 2021-04-01 11:50:08

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宅基地使用权是指农村居民为建造自有房屋对集体土地占有、使用的权利。我国农村宅基地在一定程度上带有福利和社会保障的功能。那么宅基地连同住房一起卖给本村农户，该买卖行为有效吗？

一、宅基地连同住房一起卖给本村农户，该买卖行为有效吗？

该买卖行为有效。

根据《土地管理法》有关规定，农村宅基地属于农村集体所有，其使用权不得出卖、转让。但农民在取得宅基地使用权之后，作为使用权人，有长期使用宅基地的权利，可以在宅基地上建造房屋和厕所等建筑物，也可以在房前屋后的宅基地上种植树木。宅基地上的建筑物和附着物的所有权归宅基地使用人所有。

使用人在行使权利的同时，必须履行法律规定的义务，不得改变宅基地的用途，不得出租、买卖和变相买卖宅基地，不得借口修建、改造房屋而随意扩大宅基地的使用面积。但法律并不限制对私有房屋的买卖，农村村民出卖自住房屋法律并未禁止。根据“地随房走”的原则，在出售私有房屋时，宅基地的使用权随之转移给新的房屋所有人。

只是宅基地具有特殊性，属于农村集体经济所有，法律对其转让有严格的限制条件：如果转让，必须在同一集体经济组织内转让，同时必须先行到政府部门依法办理有关的审批手续，接受转让的村民不需为宅基地使用权支付任何价款给付对方村民。

村民之间买卖房屋在土地方面需要办理什么手续?

村民之间相互购买房屋在签订合同的同时，还需办理在土地方面相应的手续。《土地管理法实施条例》第6条规定：依法改变土地的所有权、使用权的，因依法转让地上建筑物、构筑物等附着物导致土地使用权转移的，必须向土地所在地的县级以上人民政府土地行政主管部门提出土地变更登记申请，由原土地登记机关依法进行土地所有权、使用权变更登记。所以，村民之间在购买房屋还需办理农村房屋集体土地使用权证变更的手续。如果没有办理这一手续，一方面容易引发纠纷，另一方面，在引发纠纷后难以获得法律上的保护。

二、城镇居民能否在农村购置宅基地？

《土地管理法》规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地。其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准;农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地将不予批准。

《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》规定：加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购买宅基地。国土资源部2004年234号文件规定：严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

根据上述规定，农村村民的房屋是私有财产，村民可以依法处置。城镇居民不能购买农村的宅基地，国土资源管理部门不能为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

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