开发商做一级土地整理要注意什么？盈利模式有哪些？

来源: 农交网 2021-03-31 10:22:47

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一级土地整理，就是把一块毛地，做到可以开工建设的地步，只待政府办一套招拍挂手续就能土地出让了。就是俗称的“生地”变“熟地”，由“毛地”变“净地”的过程，也就是所说的土地一级开发。那么开发商做一级土地整理要注意什么？盈利模式有哪些？

一、一级土地整理盈利模式

1、工程总承包模式

土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托，按照土地利用总体规划、城市总体规划等，对确定的存量国有土地、拟征用和农转用土地，统一组织进行征地、农转用、拆迁和市政道路等基础设施的建设。市土地储备中心按照总建设成本的一定百分比作为经营利润（北京市规定利润率不高于预计成本的8%）。

2、利润分成模式

重庆市的土地一级开发采用的是这种方式，土地一级开发企业接受土地整理储备中心的委托进行土地一级开发，生地变成熟地之后，土地储备中心进行招拍挂出让，出让所得扣除开发成本后在市政府和企业之间按照一定的比例进行分成。

3、土地补偿模式

土地一级开发企业在完成规定的土地一级开发任务后，土地储备中心并不是给予现金计算，而是给予开发企业一定面积土地作为补偿（可能需要走形式上的招拍挂）。此种方式的利润率会高于第一种模式，但是对于企业的现金流压力会比较大。

土地储备机构负责实施开发的，其为主体。通过招标方式选择开发企业负责整理的，开发企业的管理费用不高于土地储备开发成本的2%，并由土地储备中心同开发企业签订土地一级开发管理委托协议。

二、开发商做一级土地整理要注意什么？

这里不讨论施工单位做一级开发了，一般央企的单位资金成本低，做一级整理的投资人只是副业，只要拿到工程，工程上赚钱就行了。

一级土地整理最大的问题就是资金和时间的不可控，资金的不可控指的是结算的资金需求经常会比预算高出不少，时间的不可控指的是征迁时间的不可控以及挂牌时间的不可控，两个不可控导致了资金是长期处于超预算的净投入状态。如果要现金流回正，只能等到土地挂牌甚至房地产开发销售之后，资金沉淀期会比较长，而房地产企业一般负债都比较高，融资成本也比较高，扛起来会比较辛苦。

所以开发商做一级土地整理，在利润测算之外，还要重视现金流管理，一个项目如果账面利润很高，但是无法变现，那就不是好项目。而一级土地整理对开发商考验最大的就是资金链，所以要做一级整理，必须要有一整套资金计划，尽量减少自有资金的支出，尽量使用便宜的长期贷款，如棚改贷款等。测算上，也不要只算静态的利润，也要考虑自有资金的内部收益率情况来综合评估。

此外，一二级能否联动是开发商的第一考虑，如何实现二级的锁定也是关键，很多地方一二级没法锁定，只给一级15%的利润回报，这就意义不大了。

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