征地评估机构该由谁挑选？附土地征收中的评估方法！

来源: 农交网 2021-01-27 17:39:33

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征地在如今这个发展迅速的时代还是比较常见的，对于大家来说也是非常关注的问题，为了帮助大家多了解这方面的信息，小编在此总结了征地评估机构该由谁挑选的问题详解，对此感兴趣的朋友们可别错过了，对于土地征收中的评估方法小编也总结在此了，一起来瞧一瞧吧！

征地评估机构该由谁挑选-摄图网

一、征地评估机构该由谁挑选？

补偿价位是拆迁中的核心问题，征地评估机构该由谁挑选的问题根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十条规定，可知房地产价格评估机构由被征收人协商选定；协商不成的，通过多数决定、随机选定等方式确定，具体办法可以由省、自治区以及直辖市制定。

而且我国《国有土地上房屋征收评估办法》第四条规定，对于房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者是采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法可由省、自治区、直辖市制定。

房地产价格评估的机构不得采取迎合征收当事人不当要求、虚假宣传、恶意低收费等不正当手段承揽房屋征收评估业务。由此可见，征地评估机构首先该由被征收人协商选定。

二、土地征收中的评估方法

1、市场法

可以说市场比较法是最能让百姓信服的方法，这个方法直接反应出被评估对象的市场价格对比，前提是要有类似房屋作为对比，然而这种方法在一些农村并不适用，因为农村土地不能转让，也就是说不能像国有土地那样自由交易。集体土地及其附着物不具备正常的市场流通性。因为市场法估价的另一前提就是：同类商品的市场交易具有相当的数量。但是同样基于集体土地所有权、使用权以及其附着物所有权不得转让的原因，公开市场上集体土地及其附着物所有权交易数量为0，不符合市场法估价的交易数量前提。

2、成本法

在征收农村集体所有土地补偿估价中，只有在征收涉及农民土地上的一些构筑物，如渠道、水池、地坪、水井、道路等，以及征地涉及农民住宅，可以给予宅基地调换的时候，这些建筑物才需采用成本法进行补偿估价。

成本法通过求取被评估房屋在估价时点的重置或重建价格，去掉折旧，以此估算被评估对象的合理价值，在拆迁补偿估价中采用成本法一般低估土地使用权价值，特别是采用基准地价标准或所谓土地区位价格进行测算时，成本法无法准确体现房地产的预期收益，反映的不是完整的市场价值。无论是任何一个项目都是以获得预期收益为前提的。

3、收益法

收益法很好理解，就是预估被评估对象未来一段时间里的收益，根据实际情况转化到房屋补偿当中。

4、假设法

假设开发法意思是指，通过各项指标假设开发完成后的价值，其中去掉开发中所需要的的成本，来估算被评估对象的价值。

5、基准地价修正法

它是利用城镇基准地价和基准地价修正系数等评估成果，按照替代原理，将待估宗地的区域条件以及个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并且对照修正系数表选取相应的修正系数对基准地价修正，从而求取待估宗地在估价基准日价格的一种估价方法。

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