明确了！2021年开始，宅基地可继承，但不能买卖交易

近日，自然资源部经商住建部、民政部、国家保密局、最高人民法院、农业农村部、国家税务总局等7部委共同研究，对“十三届全国人大三次会议第3226号建议”作出答复。其中明确，2021年开始，宅基地可继承，但不能买卖交易。

1、明确内容

农民的宅基地使用权可以依法由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。根据《继承法》规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承，按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权，农村宅基地不能被单独继承。

《不动产登记操作规范（试行）》明确规定，非本农村集体经济组织成员（含城镇居民），因继承房屋占用宅基地的，可按相关规定办理确权登记，在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体经济组织原成员住宅的合法继承人”。

从上述答复来看，明确了以下几个问题：

（1）农民的宅基地使用权可由城镇户籍的子女继承并办理不动产登记。

（2）按照房地一体原则，继承人继承取得房屋所有权和宅基地使用权。

（3）农村宅基地不能被单独继承，即地上必须附有房子才可继承。

对此很多网友表示很人性化！

网友1：“这个问题蛮现实的，我们家除了我爸妈，其他人全是城镇户口，爸妈都80多了，老家房子以后怎么处置，一直心悬着。”

刘小姐姐妹3人，全都是大学生，毕业后分别在一二线城市安家落户，姐妹几个都过得挺不错，前些年，3姐妹一人花了几十万，在乡下老家修了个大房子，“一是让父母住得舒服，二是我们逢年过节回家也有个落脚的地方。”

2、不能买地建房交易

七部门的答复一经公布，就引起了网友们的广泛叫好，但也有一些新的疑惑：城镇户口可以继承农村宅基地了，是不是意味着城里人也能下乡买地建房了？能否对房子进行翻建、改建、扩建？房屋是否可以出租、出卖？继承之后是否可以再继承……

对于想去乡下买地建房的城里人来说，显然是不可能的。2019年发布的《关于进一步加强农村宅基地管理的通知》早已明确指出，宅基地是农村村民的基本居住保障，严禁城镇居民到农村购买宅基地，严禁下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借流转之名违法违规圈占、买卖宅基地。

按照土地管理法第六十二条规定，农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。

至于能否改建、重建，目前没有明确的法律或规定。实践来看，不同的地方有不同的做法，但是修缮房屋则一般没有限制。有一些地方，改建和重建需要进行申请或者村集体同意。

关于继承之后是否可以再继承的问题，农村宅基地不能继承，农房可以依法继承。《民法典》规定，农村宅基地所有权、宅基地使用权和房屋所有权相分离，宅基地所有权属于农民集体，宅基地使用权和房屋所有权属于农户。农户消亡时，权利主体不再存在，宅基地使用权灭失。同时，根据继承法的有关规定，被继承人的房屋作为其遗产由继承人继承。因房地无法分离，继承人继承房屋取得房屋所有权后，可以依法使用宅基地，但并不取得用益物权性质的宅基地使用权。

也就是说，由于宅基地所有权属于村集体，所以老家的房子若常年没人修缮，房子自然倒塌，或者被判定为不能居住的危房时，村集体是有权收回宅基地的，这时房子自然也无法再继承了。按照规定，空闲或房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地，不再确定土地使用权，集体收回宅基地使用权。