土地抵押贷款要什么手续？有哪些注意事项？

土地抵押贷款是指债务人以土地使用权担保债务履行的法律行为。土地抵押是不动产抵押的最基本形式，一般通过土地契约进行。那么土地抵押贷款要什么手续？有哪些注意事项？

一、土地抵押贷款要什么手续？

土地使用权抵押贷款手续的有关规定：

目前，土地使用权抵押已逐步成为一种重要的融资手段，经过登记的土地使用权抵押受法律保护。为了解决土地使用权抵押过程中存在的问题，进一步规范抵押行为，切实保护抵押当事人的合法权益，根据《城市房地产管理法》、《担保法》等法律法规，现对办理土地使用权抵押贷款手续作出如下规定：

有下列情形之一的，土地抵押登记不予登记。

1、违法建筑或非法占地；

2、土地使用权和房屋所有权有权属争议的；

3、未经登记领取土地证书的；

4、依法查封、监管、扣押或采取财产保全措施，以及以其他方式限制权利的；

5、已依法公告国家建设征用拆迁范围内的用地；

6、县级以上人民政府依法收回的土地使用权；

7、房屋所有权与土地使用权分离抵押、超值抵押、欺骗抵押；

8、土地所有权；

9、耕地、宅基地、自留地、自留山；

10、用于教育、医疗、市政公共基础建设、公益事业的；

11、列为古文物保护的古建筑；

12、其他法律禁止的。

有下列情形之一的，应按规定完善有关手续后，再予受理抵押登记申请。

1、共有的房地产，未经共有权人书面同意的；

2、集体土地使用权抵押未经土地所有者同意的；

3、出租的房地产未设定租赁期限并办理租赁登记的；

4、乡、村集体土地使用权单独抵押；

5、国有土地使用权出让金未缴清的；

6、征而未用一年的闲置土地未缴纳闲置费的；

7、土地现状用途与登记用途不一致的；

8、抵押土地范围超出登记范围或抵押面积超出批准面积；

9、未依法及时办理变更登记的；

10、抵押到期未申请注销续办或告知处置方式的；

11、土地抵押合同必要事项不详或权利和义务不明的。

二、土地抵押贷款有哪些注意事项？

涉及到国有土地使用权抵押，首先应该注意以下几个法律问题：

1、无偿取得国有划拨土地使用权的不能直接抵押

国营企业和集体企业由于历史原因，占有和使用城镇国有土地。上述企业对这类无偿划拨的土地只有使用权，没有处置权，更不能用划拨土地作为抵押物。

2、土地使用权抵押的前提

房地产开发商或企业只有与政府签订了土地出让合同，交足了地价款，获得了土地使用证，才有资格合法地将自己的土地使用权予以抵押，以获得银行贷款或其他形式的资助。没有上述法律条件，土地使用权的抵押便无效。

3、抵押须有书面文件

土地使用权抵押，抵押人与抵押权人之间应当根据国家有关法律签订抵押协议。因为土地使用权抵押往往涉及较大金额，任何口头约定都是草率的和不严肃的，所以任何土地使用权抵押都要形成文字，制订出法律文件。

4、土地使用权与地上建筑物一致的原则

在土地使用权抵押时，其地上建筑物和其他附着物及一切权益随之一并抵押。所以在签署土地使用权抵押协议时，应详细列出地上建筑物和附着物及其所产生的权益。

5、保险问题

土地使用权抵押，如其地上有建筑物或其他附着物，抵押人应当对地上建筑物办理保险手续，并应在保险单上注明抵押权人为第一受益人，保险合同的期限应长于抵押协议的期限。

6、土地使用权抵押时，应办理登记手续

如果是生地或其上没有建筑物的土地使用权抵押，首先应到土地管理机构进行登记，然后到房地产管理局登记备案。如果是其上有建筑物或其他附着物的土地使用权抵押，则只需到房地产管理局登记备案，并办理他项权利证书。

7、土地使用权抵押之前，应聘请评估机构评估

一般情况下，抵押人抵押自己的土地使用权，期望得到银行或金融机构的贷款，而金融机构贷款数额的依据之一便是土地使用权的价值，所以在抵押之前，应请具有房地产评估资格的评估机构予以评估，根据评估报告，抵押权人再作出是否接受抵押的决策。

8、董事会的决议

抵押人若是三资企业，在抵押之前须提供董事会同意抵押的决定，股份有限公司须提供股东大会和董事会同意抵押的决议。

9、应请律师出具法律意见书

为了证实抵押人的主体资格，土地使用权的合法性、有效性和真实性，以及整个土地使用权抵押过程的合法性和可行性，为了保障抵押权人的权益，抵押权人应聘请律师就抵押问题出具法律意见书。

10、抵押权的终结

土地使用权抵押协议到期或因其他原因取消土地使用权抵押协议的，应当到土地管理部门和房地产管理部门注销抵押协议。

在土地使用权抵押过程中，抵押双方只有在充分注意到上述几个法律问题的前提下，才能使抵押活动正常进行。大量事实证明律师参与土地使用权抵押业务，有助于此项工作的顺利进展。所以抵押人和抵押权人在办理土地使用权抵押这一法律事务时，应及早聘请律师介入，会使这一工作更加规范化。