划拨用地可以贷款吗？有什么风险？

来源: 农交网 2020-06-12 17:14:05

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出让土地使用权的获取主要由市场行为主导，而相比之下，划拨土地使用权的获取更多地是由政府主导，且土地用途受到严格限制。那么划拨用地可以贷款吗？有什么风险？

一、划拨用地可以贷款吗？

在实际操作中，划拨土地是可以进行抵押贷款的，但是这其中也有诸多要求。

首先，划重点，我国人民法院认定划拨土地抵押权有效的标准是看是否办理抵押登记。依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十四条、第四十五条，以及最高人民法院《关于转发国土资源部<关于国有划拨土地使用权抵押登记有关问题的通知>的通知》的规定，未办理划拨土地使用权登记的房屋抵押，抵押无效！

一般来讲，划拨土地抵押贷款需要注意以下几点：

1、划拨土地没有产权明确的建筑物，仅以该土地抵押的，不可以抵押。

划拨土地抵押需先办理土地使用权出让手续才能办理抵押登记。此种情形实质是只有划拨土地变更为出让土地才能办理抵押，变更前是不准许抵押的。

2、以划拨土地上产权明确的建筑物抵押的，可以办理抵押登记。

根据房地一体原则，建筑物办理抵押的，其占用的划拨土地也一并抵押。划拨土地可以先办理抵押登记，在实现抵押权时（例如执行阶段）补正瑕疵并补缴土地使用权出让金。

3、对于办理了划拨土地抵押登记手续的，人民法院应认定抵押权有效。

人民法院审理时，不应审查人民政府对划拨土地抵押手续的批准手续是否履行或完备，只审查当事人是否办理抵押登记手续。办理抵押登记的，应认定抵押权人享有抵押权，有权对对抵押的建筑物和占用的划拨土地主张优先受偿权。

4、对于划拨土地及地上建筑物的执行，人民法院执行时需与相关部门沟通协商。

原则人民法院应依法推动执行程序，但是如果在执行过程中当地土地管理部门不同意转让划拨土地使用权，则人民法院不能进行处置。