土地性质是“划拨”，可以进行转让吗？

来源: 农交网 2020-06-05 17:38:17

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目前国有土地使用权采用出让和划拨“双轨并行”的使用制度。虽然划拨已不在是主流的用地方式，但在政府用地、军事用地、公共设施、国有工业等建设用地等方面仍大量存在划拨用地的情形。那么，如果土地性质是“划拨”，可以进行转让吗？

1、划拨土地可以转让，但需经政府批准

一般来说，划拨土地具有两大特点：

（1）无偿性

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。

（2）无期限

除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。

因此，如果未经批准，划拨土地使用权不得转让，空地未经批准不得出租、抵押。报经有批准权的人民政府批准后，其划拨土地使用权可以转让，但应由受让方办理土地使用权出让手续，并缴纳出让金。

另外，有批准权的人民政府根据国务院的规定，决定可以不办理土地使用权出让手续，转让方应按照国务院的规定将转让的房地产所获得的土地收益上缴国家或作其他处理。有批准权的人民政府决定不办理出让的情况主要有继续划拨、作价出资、入股等几种。

对于房改房、经济适用住房上市转让，国家通过法规允许转让，因此转让时无需再分别办理审批手续，只要按规定缴纳土地出让金即可。

2、未经有批准权的政府批准，转让合同无效

注意，即使已经发生了划拨土地使用权的转让，但划拨土地转让未经有批准权的政府批准，转让合同无效。

因此，拟通过与划拨土地使用权人签订转让协议获得国有土地使用权，应在洽商阶段就要求划拨土地使用权人向有批准权的政府进行预先沟通。

同时，在进行合同条款设计的时候应将价款支付和相关政府审批程序挂钩，在政府正式审批批准之前不应支付相应款项，或者约定将款项支付至资金共管账户，在未办妥政府审批之前资金处于安全状态。避免政府未审批、我方未取得土地但相应款项却已经支付到对方账户。

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