划拨土地评估，一般要参考哪几个方面？

来源: 农交网 2020-06-03 17:27:08

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对于国有划拨土地，存在一种观点，认为既然划拨土地是国家无偿提供给使用者的，所以不具有价值。但实际上，在征地时，划拨土地也是需要进行估值的，那么划拨土地评估，一般要参考哪几个方面？

1、划拨土地补交出让金标准

划拨土地价格是划拨土地使用者所享有的划拨土地权益，是整个土地价格中的一部分。也是出让土地价格中的一部分。它们的关系可以表述为：

划拨土地评估价格＝出让土地评估价格一划拨土地补交出让金标准或者

划拨土地评估价格＝出让土地评估价格(1－划拨土地补交出让金比例)

因此，从某种意义上讲，划拨土地估价的关键是找到当地划拨土地使用权补交出让金的标准，或者是出让金占总价格的比例。在常规土地估价方法测算过程中扣除划拨土地补交出让金标准作为划拨土地价格测算基础。或者将常规土地估价结果扣除划拨土地补交出让金标准后的余额作为待估划拨土地价格。

划拨土地使用权补交出让金，区别土地使用权转让、出租、抵押等不同方式，按标定地价的一定比例收取，最低不得低于标定地价的40％。在此规定下，全国各地均确定了当地划拨土地使用权补交出让金的标准。有些是按照标定地价的一定比例确定，有的是直接按照用途、级别的不同分别确定一个具体数据。

2、年租制土地租金标准

在利用土地收益测算划拨土地价格时，要将正常土地收益中扣除划拨土地政府收益。它们的关系可以表述为：

划拨土地收益＝出让土地收益一划拨土地年租制土地租金标准或者

划拨土地收益＝出让土地收益(1－划拨土地年租制土地租金比例)

对因发生土地转让、场地出租、企业改制和改变土地用途后依法应当有偿使用的划拨土地使用权，可以实行租赁。国有土地租赁，可以采用招标、拍卖或者双方协议的方式，采用双方协议方式出租国有土地的租金，不得低于出租底价和按国家规定的最低地价折算的最低租金标准。

同时，国有土地租赁的租金标准应与地价标准相均衡。承租人取得土地使用权时未支付其他土地费用的，租金标准应按全额地价折算；承租人取得土地使用权时支付了征地、拆迁等土地费用的，租金标准应按扣除有关费用后的地价余额折算。

目前在全国很多地方，实行了划拨土地使用权年租制，确定了划拨土地使用权每年交纳年租的标准，这是我们评估划拨土地使用权价格的一个重要评估指标。

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