闲置土地一般怎么处置？可以抵押贷款吗？

闲置土地根据闲置的原因不同，被分为因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地和因政府原因造成闲置的土地，并规定了不同的处置方式和法律责任。那么闲置土地一般怎么处置？可以抵押贷款吗？

一、闲置土地一般怎么处置？

综合各地实施的闲置土地处置办法来看，在闲置土地的处理方式上主要有以下5种：

1、政府收储

企业闲置地块为国有建设用地的，可统筹兼顾政府、土地使用权人等各方利益，依法补偿后由政府收回、收购，纳入政府土地储备，依法办理供地手续。

2、原土地使用权人处置盘活

除依法应由政府收回外，原土地使用权人可通过自主、联营、入股、转让等多种方式处置盘活。对于可纳入成片处置范围的地块，原土地使用权人可优先收购相邻宗地，归宗后实施整体处置盘活；原土地使用权人分散的，可组建联合体实施再开发。原土地使用权人无法收购归宗或组建联合体的，可由政府统一收购储备，组织改造。

3、市场主体开发模式

鼓励和引导有实力且有开发经验的企业参与闲置土地盘活利用。在符合规划的前提下，坚持公平公正、民主透明，通过公开方式确定市场主体收购相邻地块，实施集中连片开发。

4、原农村集体经济组织处置盘活

涉及农村集体建设用地的，可统筹兼顾集体经济组织、土地使用权人等各方利益，由村集体依法收回，优先用于交通水利、医疗卫生、养老教育等农村基础配套设施建设。在符合规划的前提下，可将村集体申请盘活的集体建设用地用于村集体成员住房建设或其他农村产业项目建设。对于暂不具备开发利用价值的建设用地，可结合空间规划编制，按程序规划并实施增减挂钩、工矿废弃地复垦等项目，补充耕地、增加集体收入。

5、生态恢复及恢复农地

积极做好生态保护红线内生态用地恢复工作，坚持农地农用原则。同时，对位于村庄周边、主干道两侧、分散零乱、地块面积较小、难以集中盘活利用的关停企业闲置土地，按照宜农则农、宜生态则生态的原则，结合美丽乡村建设、城乡环境大整治精细管理大提升整治行动等统筹利用。

二、闲置土地可以抵押贷款吗？

1、因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地抵押的不得办理抵押登记

《闲置土地处置办法》第二十四条明确规定“国有建设用地使用权人违反法律法规规定和合同约定、划拨决定书规定恶意囤地、炒地的，依照本办法规定处理完毕前，市、县国土资源主管部门不得受理该国有建设用地使用权人新的用地申请，不得办理被认定为闲置土地的转让、出租、抵押和变更登记”。

因此，对于因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地抵押的，在依法处理之前，登记机关不能办理抵押登记。

但需要注意的还是，因国有建设用地使用权人原因造成闲置的土地在依法处理之后抵押的，应当办理抵押登记。如因国有建设用地使用权人原因未动工开发满一年的，依法已经按照土地出让或者划拨价款的百分之二十缴纳土地闲置费的，应当允许抵押并办理抵押登记。

2、因政府原因造成闲置的土地抵押的一般可以办理抵押登记

按照《闲置土地处置办法》第八条的规定，因政府原因造成土地的情形主要有：

（1）政府未按照国有建设用地使用权有偿使用合同或者划拨决定书约定、规定的期限、条件交付土地；

（2）土地利用总体规划、城乡规划依法修改；

（3）因国家出台相关政策，需要对约定、规定的规划和建设条件进行修改；

（4）因处置土地上相关群众信访事项等无法动工开发；

（5）因军事管制、文物保护等无法动工开发的以及政府、政府有关部门的其他行为。

（6）因自然灾害等不可抗力导致土地闲置的，也依照因政府原因办理。

由于按照政府原因造成土地闲置的，过错不在于国有建设用地使用权人，其土地权利应当依法受到保护，因此《闲置土地处置办法》第十二条的规定，因政府原因造成土地闲置的，市、县国土资源主管部门应当与国有建设用地使用权人协商，选择下列六种方式进行处置：延长动工开发期限，调整土地用途、规划条件，由政府安排临时使用，协议有偿收回国有建设用地使用权，置换土地以及根据实际情况规定其他处置方式。

对于采取协议有偿收回国有建设用地使用权和置换土地方式进行处置的，原国有建设用地使用权人不再享有原土地使用权，也不可能用原地进行抵押融资。

对于采取延长动工开发期限，调整土地用途、规划条件，由政府安排临时使用这三种方式土地进行处置的，原国有建设用地使用权人继续享有土地使用权，有权利用该土地进行抵押融资，登记机关也应当办理相应的抵押登记。