“产权式商铺”中的“产权”指的是什么？怎么交易？

来源: 农交网 2021-06-29 11:54:17

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产权式商铺是指商铺所有权及经营权相分离的房地产经营模式，即开发商将开放式卖场先分割出售后自己或委托专业经营公司进行统一经营，投资者享有定期收取回报的权利。其特点是产权分散，统一管理、统一招商和统一租赁。那么“产权式商铺”中的“产权”指的是什么？怎么交易？

一、“产权式商铺”中的“产权”指的是什么？

所谓“产权式商铺”的“产权”其实是个容易误导人的用语。因为在实际操作中，买方所购买的“产权式商铺”有下列情形：

1.商铺能取得房产登记证书

此时的交易模式其实就是商品房买卖，只不过这个商品房是个商铺而已。

2.商铺不能取得房产登记证书

此时买方所购买的商铺可能有两种情形：

第一种为概念分割形态，“该种商铺不划分四至区域，只是进行面积概念上的虚拟分割”。

第二种为物理分割形态，“此种商铺虽也是开放式空间，却以透明玻璃、模板等实体分隔物隔开或者虽没有间隔但采取点式地标来确定四至”。

但这两种都不能取得房产登记证书。

此时的“产权”并非法律意义上的不动产物权，因此又称为“虚拟性产权商铺”。

当然，对于整个不动产物业来说，开发商是拥有法律上的土地使用权、房屋产权的，只是不能就单个出售的商铺进行房产登记。

二、“产权式商铺”怎么交易？

如果“买方”只是取得一个“虚拟性产权”，那么实际上就等于只是取得商铺的使用权或类似权益，因此实质上接近租赁。

那么能否取得“超过20年的商铺使用权”呢？也就是，是否可以不受“租赁不得超过20年”的限制呢？

这一问题不好回答。实务中这种所谓“产权式商铺”的交易模式往往是“销售+包租/回租”的租合，已经不是一个单一的合同关系，还涉及是否违反房地产行业有关法规、是否涉及非法融资等问题。

如果只看“虚拟性产权”的转让合同本身，只要不违反相关法规，本身应该是合法有效的合同。至于其中涉及“超过20年的商铺使用权”问题，法院有可能不适用“租赁合同不超过20年”的规定，也可能认定“不能超过20年”因而超过20年的那一段期间的使用权转让无效。

上面这个“虚拟性产权”商铺转让的交易模式告诉我们，对于标的物的“租赁”还是“标的物使用权转让”，在具体场景中有时会难以区分。

总的来讲，产权式商铺多为大厅式商场、酒店式公寓、办公楼等的独立单元，所购商铺界限结构可能并不明确，物理形态上不能构成独立封闭的空间，导致无法办理不动产权证书，单个商铺无法单独使用，其是整个商场的构成部分。即使业主持有商铺的产权证书，但其对商铺享有的权利不能等同于独立商铺，为有利于商场整体功能的发挥及大多数业主的利益，单个业主行使权利必须符合大多数商铺业主的整体意志。如果进行分割，势必会影响商铺整体功能的发挥，实际是损害了各商铺业主的利益。

因此，大家在进行产权式商铺交易时务必要格外谨慎！

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