新《土地管理法》对集体经营性建设用地做出了哪些规定？

2020年1月1日，新修改的《土地管理法》正式实施，为集体经营性建设用地入市提供了国家层面的法律支持。那么新《土地管理法》对集体经营性建设用地做出了哪些规定？

一、新《土地管理法》对集体经营性建设用地做出了哪些规定？

原来的《土地管理法》除乡镇企业破产兼并外，禁止农村集体经济组织以外的单位或者个人直接使用集体建设用地，只有将集体建设用地征收为国有土地后，该幅土地才可以出让给单位或者个人使用。这规定使集体建设用地的价值不能显化，导致农村土地资源配置效率低下，农代的土地财产权益受到侵蚀。

自2015年以来，在我国农村土地制度改革33个试点地区，集体建设用地入市制度改革受到农村集体经济组织和广大农民的广泛欢迎。新《土地管理法》删除了原法第43条关于“任何单位和个人进行建设，需要使用土地，必须使用国有土地”的规定，允许集体经营性建设用地在符合规划、依法登记，并经本集体经济组织三分之二以上成员或者村民代表同意的条件下，通过出让、出租等方式交由集体经济组织以外的单位或者个人直接使用。

同时，使用者取得集体经营性建设用地使用权后还可以转让、互换或者抵押。

这一规定是重大的制度突破，它结束了多年来集体建设用地不能与国有建设用地同权同价同等人市的二元体制，为推进城乡一体化发展扫清了制度障碍，是新《土地管理法》最大的亮点。

二、集体经营性建设用地是否可以不通过国家征收直接入市？

根据新《土地管理法》，在符合以下三个条件的情形下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

①符合规划(工业或者商业等经营性用途)

②依法登记

③三分之二以上集体经济组织成员同意

三、新(土地管理法》允许集体经营性建设用地入市,是否意味着小产权房即将转正?

集体经营性建设用地入市与小产权房转正其实没有必然关系。目前农村的集体建设用地分为三大类:宅基地、公益性公共设施用地和集体建设经营性用地。因此，宅基地、农村公益性公共设施用地与可直接人市的集体建设经营性用地是不同的概念。

新法强调的集体经营性建设用地的重要特征是具有经营性，小产权房一般是用于住宅用途，即使现实中有些作为租赁或者其他经营性用途，但在法律上是难以界定为集体经营性建设用地的。

四、集体经营性建设用地入市，是否意味着开发商可以直接获取集体经营性建设用地进行开发，有何限制?

农村集体建设用地在符合规划、依法登记，并经三分之二以上集体经济组织成员同意的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使用者在取得农村集体建设用地之后还可以通过转让、互换、抵押的方式进行再次转让。

新法并没有限制开发商获取集体经营性建设用地，因此在未来，开发商是有可能通过获取集体经营性建设用地，从而进行房地产开发的。但是根据新法规定，集体经营性建设用地入市后，在用途上应与原来的用途保持一致。

五、集体经营性建设用地入市，对楼市意味着什么，对目前的房价是否会有影响?

首先，集体经营性建设用地人市，首先人市的土地要符合规划，规划必须是工业或者商业等经营性用途。其次，它必须要经过依法登记。第三，它在每年的土地利用年度计划中要作出安排。

另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权之后的土地权利人也要按原来规划的用途来使用土地。集体经营的建设用地不会对商品住宅市场产生很大的影响。由于明确规定允许集体经营的建设用地进入市场，集体经营的建设用地市场仅占10%左右，因此从这几个方面来讲，它不会对现有的房地产开发的土地市场造成冲击。