划拨土地使用权的3种交易方式，你都了解吗？

土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。划拨土地平时接触的不多，划拨土地使用权的3种交易方式，你都了解吗？

1、划拨土地使用权的转让

划拨土地使用权转让，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物转移给他人的行为。原拥有土地使用权的一方称为转让人，接受土地使用权的一方称为受让人。划拨土地使用权转让的方式包括出售、交换和赠与等。

出售：是指转让人以土地使用权作为交易条件，取得一定收益的行为。

交换：是指土地使用者之间互相转移土地使用权的行为。

赠与：是指转让人将土地使用权无偿转移给受让人的行为。

在这里，需要重点关注“划拨土地使用权转让”和“划拨土地使用权随同地上建筑物、其他附着物转让”两种不同情况。

情况一：划拨土地使用权单独转让

根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”、第十二条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府同意转让，并由受让方办理土地使用权出让手续的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”、第十三条“土地使用权人与受让方订立合同转让划拨土地使用权，起诉前经有批准权的人民政府决定不办理土地使用权出让手续，并将该划拨土地使用权直接划拨给受让方使用的，土地使用权人与受让方订立的合同可以按照补偿性质的合同处理。”核心是指，划拨土地使用权转让的前提是，取得有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续。

情况二：划拨土地使用权随同地上建筑物、其他附着物转让

根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定，“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。”、“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理”。实质上也是落实了“房随地走、地随房走”的原则。

2、划转土地使用权出租

土地使用权出租，是指土地使用者将土地使用权单独或者随同地上建筑物、其他附着物租赁给他人使用，由他人向其支付租金的行为。原拥有土地使用权的一方称为出租人，承租土地使用权的一方称为承租人。

《条例》规定：划拨土地使用权不论是单独出租还是随同地上建筑物、其他附着物一起出租，都应事先报经政府相关部门批准，办理相关手续后才能出租。但是，在《城市房地产管理法》中却没有规定要报批，该法仅在第56条规定：“以营利为目的，房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。”

其实，很多单位出租时，可能并未履行相关报批手续。那么未履行报批手续，是否影响其租赁合同的法律效力呢？最高人民法院在厦门东妮娅实业有限公司（以下简称东妮娅公司）与厦门市龙得经济发展有限公司（龙得公司）等房屋租赁合同纠纷中，针对龙得公司将划拨土地上所建的商务休闲会所出租的协议，给出的观点是：根据《城市房地产管理法》第56条的规定可知，法律并未禁止将划拨土地上的建筑物出租，只是须将租金中土地收益部分上缴国家，龙得公司已将租金中的土地收益上缴政府相关部门。

实践中，《条例》第45条一般被认定为管理性规定，违反虽然会受到行政处罚，但并不影响合同的效力；《城市房地产管理法》第56条也是管理性规定，如果房屋所有权人未将租金中所含土地收益上缴国家，则视同未得到政府部门的确认，同样会面临行政处罚，但并不影响合同的效力。

3、划转土地使用权抵押

划转土地使用权抵押，是指土地使用者提供可供抵押的土地使用权作为按期清偿债务的担保的行为。原拥有土地使用权的一方称为抵押人，抵押债权人称为抵押权人。