速度了解！2021年宅基地房屋买卖需注意的问题有哪些？

来源: 农交网 2021-05-31 16:55:00

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很多人都知道，农村的宅基地，是可以“流转”的。但这种流转，并不是随便想怎么转就怎么转。那么2021年宅基地房屋买卖需注意的问题有哪些？

一、买受人

（1）身份

如果是非房屋所在地集体经济组织成员或者属于城镇居民的，房屋买卖合同可能会被认定无效。购买宅基地上房屋时，即要承担合同无效的风险。

（2）户籍

买受人虽非村集体成员，如果买受人的配偶或者其他家庭成员为村集体成员，且该房产用于家庭成员共同居住的。此种情形下一般认为宅基地的转让并没有超出村集体经济组织范围，故而认定合同有效。因此非村集体成员的买受人其家庭成员的户籍如果迁入，则买卖合同就有了保障。其次，如果买受人在购买房屋后成为村集体成员，房屋买卖合同同样有效。法院认可的成为村集体成员的方式包括户籍迁入、村委会明确表示接受等。

（3）登记

宅基地上的房屋作为不动产，其所有权的取得和变更应当经依法登记发生效力。未经变更登记，买受人即便已经合法占有房屋，依然无法取得房屋的所有权。但是，买受人作为城镇居民时，依据当前的规定是无法变更登记的。

（4）诉讼时效

如果买卖确认无效，合同无效系自始无效，过去多少年也不能改变无效合同的违法性。所以当事人主张宅基地房屋买卖合同无效，不受诉讼时效期间的限制。但合同无效后，当事人主张返还财产、损害赔偿的请求，适用诉讼时效期间的限制。

二、出卖人

（1）主体问题

如果买房人是城镇居民或者非本集体经济组织成员，可能会导致房屋买卖合同无效，所以要了解清楚买受人的身份。

（2）有偿退出

依据法律规定，向本集体经济组织成员转让宅基地房屋。宅基地上的房屋买卖视为宅基地使用权一并转让，所以转让价格方面要注意是地的钱和房屋的钱，千万不要卖亏了。

（3）合同形式

买卖合同的条款一定要规范，内容要完整，对买卖双方的权利义务约定清楚，以免产生争议。

综上所述，宅基地上房屋买卖实务界所持的基本态度是卖给本集体经济组织成员，认定该房屋买卖有效，反之无效，无效后则是双方当事人相互返还。但是，实践中的例外情形也是存在的。总之，对于宅基地上房屋的买卖，一味禁止让与无法真正起到维护农民利益的作用，希望未来能实现宅基地使用权更大限度的流转。